Die Kennzeichnung provisionsfrei in einer Immobilienanzeige signalisiert, dass für den Käufer oder Mieter keine Maklerprovision anfällt. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Erwerb kostenlos ist: Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und weitere Nebenkosten sind weiterhin zu entrichten.
Wann gilt eine Immobilie als provisionsfrei?
Provisionsfrei kann auf verschiedenen Wegen zustande kommen:
- Direktverkauf oder -vermietung durch den Eigentümer: Kein Makler ist beauftragt, daher entfällt die Courtage.
- Bestellerprinzip bei Vermietung: Der Vermieter beauftragt den Makler und trägt die Provision; der Mieter zahlt nichts.
- Bauträger-Vertrieb: Bauträger kalkulieren Vermarktungskosten in den Endpreis ein, ohne dass dem Erwerber eine separate Provision berechnet wird.
- Arbeitgeber-Angebote: Unternehmen oder öffentliche Träger bieten Wohnungen ohne Provision für Mitarbeiter an.
Bestellerprinzip beim Immobilienkauf seit Dezember 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bundesweit das geteilte Bestellerprinzip auch für Verkaufstransaktionen. Wer als Verkäufer einen Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen; der Käufer darf nicht mehr als den Verkäufer-Anteil zahlen. Im Saarland bedeutet das in der Praxis: Bei einer Gesamt-Courtage von 7,14 % (brutto) teilen sich Verkäufer und Käufer jeweils 3,57 %. „Provisionsfrei" für den Käufer ist beim Verkauf daher fast nur noch möglich, wenn kein Makler beteiligt ist – also bei direkten Eigentümer-Angeboten.
Provisionsfrei im Saarland: Markt und Praxis
Im Saarland liegt der Anteil direkter Privatangebote ohne Makler bei etwa 30 bis 40 Prozent – insbesondere bei Erbobjekten, selbstgenutzten Einfamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern. Diese Objekte sind in der Regel echt provisionsfrei. Bei Vermietungen ist das Bestellerprinzip fest etabliert: Wer als Vermieter einen Makler beauftragt, trägt die Provision allein. Mieter zahlen nur dann, wenn sie selbst den Makler mit der Wohnungssuche beauftragt haben – ein seltener Fall.
Besonders bei Neubau-Projekten von Bauträgern wird häufig mit „provisionsfrei" geworben. Die Vermarktungskosten sind jedoch in den Quadratmeterpreis eingepreist. Ein Vergleich mit Bestandsobjekten und den Bodenrichtwerten des LVGL Saarland (BORIS-Portal) hilft bei der Bewertung, ob der Preis marktgerecht ist.
Vorsicht bei „provisionsfrei"-Werbung: Checkliste
Nicht jede „provisionsfrei"-Anzeige bedeutet einen echten Preisvorteil. Prüfen Sie folgende Punkte:
- Marktpreis-Vergleich: Gleichen Sie den angebotenen Preis mit vergleichbaren Objekten und den amtlichen Bodenrichtwerten ab – ein deutlich überhöhter Preis kann eine versteckte Provision enthalten.
- Ankaufszeitpunkt des Verkäufers: Wer eine Immobilie kurz nach dem Erwerb weiterverkauft, hat oft seine eigene Erwerbsprovision in den neuen Verkaufspreis einkalkuliert.
- Schriftliche Bestätigung: Fordern Sie vom Anbieter eine klare schriftliche Bestätigung, dass für Ihre Seite keine Maklerprovision anfällt – auch keine geteilte.
- Notarvertrag prüfen: Im notariellen Kaufvertrag muss die Provision klar geregelt sein. Lassen Sie sich vor der Beurkundung den Entwurf zusenden und prüfen Sie alle Nebenkosten.
- DACH-Vergleich: Im Saarland liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 % – zusammen mit NRW und Schleswig-Holstein einer der höchsten Sätze in Deutschland. Eine eingesparte Provision entlastet das Eigenkapital spürbar, gerade bei Median-Hauspreisen um 290.000 bis 310.000 Euro.
Fazit: Provisionsfrei bedeutet nicht automatisch günstiger
Die Kennzeichnung „provisionsfrei" ist ein wichtiger Hinweis, aber kein Garant für einen niedrigeren Endpreis. Entscheidend ist die Gesamt-Kalkulation: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer (Saarland 6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuelle Modernisierungskosten. Vergleichen Sie systematisch, holen Sie mehrere Angebote ein und nutzen Sie die Daten aus dem Magazin sowie die Marktberichte im Städte-Bereich, um ein realistisches Bild der Saarland-Preislagen zu gewinnen.