Maklerprovision

Die Maklerprovision – im Rechtsverkehr auch Courtage genannt – bezeichnet die Vergütung, die ein Immobilienmakler für den erfolgreichen Nachweis oder die Vermittlung eines Immobiliengeschäfts erhält. Charakteristisch ist das Erfolgsprinzip: Der Provisionsanspruch entsteht erst mit dem wirksamen Abschluss des vermittelten Kauf- oder Mietvertrags. Ohne erfolgreichen Deal bleibt der Makler ohne Vergütung – unabhängig davon, wie viele Besichtigungen durchgeführt oder Exposés erstellt wurden.

Provisionshöhe im Saarland und bundesweite Standards

Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht fixiert, hat sich aber in der Praxis auf regionale Standards eingependelt. Im Saarland gilt beim Immobilienkauf seit dem 23. Dezember 2020 das Bestellerprinzip: Käufer und Verkäufer zahlen jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer – vorausgesetzt, der Verkäufer hat den Makler beauftragt. Diese Teilung der Courtage ist in den §§ 656a–656d BGB verankert und gilt bundesweit für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen.

• Kaufimmobilien (Wohnobjekte): 3,57 % Käufer + 3,57 % Verkäufer (jeweils inkl. MwSt.), Gesamtprovision 7,14 % geteilt.
• Mietwohnungen: Höchstens zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Auftraggeber (meist der Vermieter) zahlt die Courtage gemäß Bestellerprinzip.
• Gewerbeimmobilien: Frei verhandelbar. Üblich sind bei Verkauf drei bis sechs Prozent, bei Vermietung drei bis fünf Monatskaltmieten, jeweils zuzüglich MwSt.

Verglichen mit anderen Bundesländern liegt das Saarland damit im bundesweiten Mittelfeld. In Nordrhein-Westfalen und Bayern hat sich dieselbe Provisionsstruktur etabliert; in ostdeutschen Bundesländern liegen die Sätze teils geringfügig niedriger.

Bestellerprinzip: wer bestellt, zahlt mindestens zur Hälfte

Das seit Dezember 2020 geltende Bestellerprinzip beim Immobilienkauf sorgt für mehr Transparenz: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens denselben Provisionsanteil tragen wie die andere Vertragspartei. Eine vollständige Abwälzung der Courtage auf den Käufer ist damit ausgeschlossen. Konkret bedeutet das im Saarland:

• Hat der Verkäufer den Makler mandatiert, zahlt der Verkäufer 3,57 % und darf vom Käufer ebenfalls maximal 3,57 % verlangen.
• Hat der Käufer den Makler beauftragt (selten, kommt aber vor), trägt der Käufer mindestens die Hälfte der Gesamtprovision.
• Gewerbliche Transaktionen und unbebaute Grundstücke fallen nicht unter die Regelung; hier bleibt die Provisionsverteilung frei verhandelbar.

Weitere Hintergründe zur Regelung finden sich im Glossar-Eintrag Bestellerprinzip.

Voraussetzungen für den Provisionsanspruch

Damit ein Makler seine Courtage rechtssicher einfordern kann, müssen drei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein:

1. Wirksamer Maklervertrag: Der Auftrag muss schriftlich oder in Textform (E-Mail, PDF mit Signatur) geschlossen worden sein. Mündliche Vereinbarungen genügen nicht mehr.
2. Kausalität der Maklertätigkeit: Der Makler muss nachweisen, dass seine Tätigkeit – sei es durch Objektnachweis, Besichtigungsorganisation oder Verhandlungsführung – ursächlich zum Vertragsabschluss geführt hat.
3. Wirksamer Hauptvertrag: Kauf- oder Mietvertrag muss rechtsgültig zustande gekommen sein. Scheitert die Finanzierung in letzter Minute oder zieht eine Partei zurück, entfällt der Provisionsanspruch.

Diese Anforderungen schützen sowohl Käufer als auch Verkäufer vor ungerechtfertigten Forderungen und sorgen dafür, dass nur tatsächlich erbrachte Leistungen honoriert werden.

Wann der Provisionsanspruch entfällt oder erlischt

In bestimmten Konstellationen verliert der Makler seinen Anspruch auf Courtage – selbst wenn formal ein Vertrag zustande kommt:

• Interessenkonflikt durch Verflechtung: Steht der Makler in enger persönlicher oder wirtschaftlicher Beziehung zur Gegenseite (Ehe, Partnerschaft, Gesellschafterbeteiligung, verdeckte Eigentümerposition), erlischt der Provisionsanspruch wegen fehlender Neutralität.
• Verletzung von Aufklärungspflichten: Verschweigt der Makler wesentliche Mängel oder falsche Angaben zu Fläche, Energieausweis oder Belastungen, kann der Auftraggeber die Zahlung verweigern oder bereits geleistete Beträge zurückfordern.
• Verstoß gegen Datenschutz: Werden Interessentendaten ohne Einwilligung an Dritte weitergegeben, kann dies den Provisionsanspruch gefährden.

Im Streitfall entscheiden die Amtsgerichte im Saarland (zuständig je nach Gerichtsbezirk Saarbrücken, Saarlouis, Homburg, Neunkirchen, St. Wendel oder Merzig) über die Berechtigung der Forderung.

Maklerprovision im DACH-Vergleich

Im deutschsprachigen Raum variieren die Courtage-Modelle erheblich. Während in Deutschland das Bestellerprinzip seit Ende 2020 Standard ist, gilt in Österreich eine ähnliche Teilungsregel (Käufer und Verkäufer je maximal drei Prozent plus 20 Prozent USt). In der Schweiz trägt traditionell der Verkäufer die gesamte Courtage (typisch zwei bis drei Prozent); Käufer zahlen in der Regel nichts. Das Saarland liegt damit im bundesweiten Mittelfeld und folgt der gesamtdeutschen Rechtslage ohne Sonderregelungen.

Praxis-Tipp: Transparenz und Vertragsklarheit

Ob Sie als Verkäufer, Käufer oder Mieter einen Makler einschalten – achten Sie auf schriftliche Fixierung aller Provisionsvereinbarungen vor Beginn der Tätigkeit. Klären Sie, wer den Auftrag erteilt, welche Leistungen konkret erbracht werden und wie die Courtage verteilt wird. Seriöse Makler im Saarland legen alle Kosten transparent dar und orientieren sich an den bundesweit geltenden Standards. Weitere Informationen zu Nebenkosten beim Immobilienkauf – neben der Maklerprovision fallen im Saarland 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und Notarkosten an – finden Sie in unserem Magazin sowie in den regionalen Marktberichten unter Städte.