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Bestellerprinzip

auch: Wer bestellt, zahlt

Rechtliche Vorgabe, nach der bei Immobiliengeschäften derjenige die Maklerprovision trägt, der den Makler beauftragt – seit 2015 bei Mietwohnungen, seit Dezember 2020 mit Teilungsregel beim Kauf von Wohnimmobilien.

Das Bestellerprinzip legt fest, wer die Provision eines Immobilienmaklers zahlt. Der Grundsatz lautet: Wer den Makler beauftragt, zahlt auch seine Vergütung. Diese Regel existiert in Deutschland seit 2015 für Mietvermittlungen und wurde Ende 2020 in modifizierter Form auf den Kaufmarkt für Wohnimmobilien ausgedehnt. Für das Saarland bedeutet die Reform eine spürbare Entlastung von Käufern, während Vermieter und Verkäufer stärker in die Pflicht genommen werden.

Gesetzliche Grundlagen und Entwicklung

Das Bestellerprinzip wurde zunächst durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) vom 1. Juni 2015 für den Mietwohnungsmarkt eingeführt und in § 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG) verankert. Ziel war es, Mieter vor einseitiger Kostenabwälzung zu schützen. Für den Kaufmarkt trat am 23. Dezember 2020 eine ergänzende Regelung in Kraft: § 656c BGB schreibt eine geteilte Maklerprovision vor, sobald der Verkäufer den Makler mandatiert. Anders als bei der Miete gilt hier nicht die vollständige Übernahme durch den Besteller, sondern eine Deckelung: Der Käufer darf höchstens denselben Anteil zahlen wie der Verkäufer. Diese hälftige Teilung betrifft ausschließlich Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung – gewerbliche Objekte, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke bleiben ausgenommen.

Anwendungsbereich: Miete und Kauf

Beim Mietmarkt gilt die Regelung eindeutig: Wer den Makler beauftragt – in aller Regel der Vermieter oder die Hausverwaltung –, trägt die gesamte Provision. Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Mieter die Maklerkosten auferlegt, ist unwirksam und kann vom Mieter zurückgefordert werden. Der Makler muss in Textform (E-Mail, Brief oder Fax) nachweisen können, wer ihn beauftragt hat, und darf nicht gleichzeitig für beide Parteien tätig sein.

Beim Kaufmarkt greift seit Ende 2020 die Teilungsregel: Beauftragt der Verkäufer den Makler allein, darf der Käufer maximal denselben Provisionssatz zahlen. Im Saarland hat sich ein Marktstandard von jeweils 3,57 % (inklusive Mehrwertsteuer) für Käufer und Verkäufer etabliert – insgesamt also 7,14 %. Vor der Reform trugen Käufer im Saarland häufig die gesamte Provision von 6–7 % allein; die Neuregelung hat die Belastung folglich etwa halbiert. Wird der Makler gemeinsam von beiden Parteien beauftragt, kann die Aufteilung frei vereinbart werden, solange die gesetzliche Obergrenze eingehalten wird.

Auswirkungen im Saarland

Die Einführung des geteilten Bestellerprinzips hat den saarländischen Immobilienmarkt merklich verändert. Vor 2020 war es üblich, dass Käufer die komplette Maklerprovision übernahmen – eine Praxis, die in westdeutschen Bundesländern weit verbreitet war, während in Ostdeutschland häufiger der Verkäufer zahlte. Mit der Reform sank die durchschnittliche Käuferbelastung im Saarland um rund 3–3,5 Prozentpunkte. Bei einem typischen Einfamilienhaus im saarländischen Vorortmarkt mit einem Median-Kaufpreis von etwa 300.000 Euro entspricht das einer Ersparnis von circa 10.000–10.500 Euro. Gleichzeitig stiegen die Kosten für Verkäufer, die nun neben Grunderwerbsteuer (im Saarland 6,5 %, einer der höchsten Sätze bundesweit), Notar- und Grundbuchkosten auch den Makleranteil tragen müssen. Diese Verschiebung hat dazu geführt, dass mehr Eigentümer den Verkauf in Eigenregie versuchen oder auf Pauschalprovisionsmodelle zurückgreifen.

Formvorschriften und Nachweispflichten

Damit die Provisionsvereinbarung rechtswirksam ist, müssen Makler bestimmte formale Anforderungen erfüllen:

  • Textform des Maklervertrags: Der Auftrag muss schriftlich oder in Textform (E-Mail, PDF) vorliegen; mündliche Absprachen genügen nicht.
  • Transparenz der Beauftragung: Im Exposé, in Anzeigen und im Kaufvertrag muss erkennbar sein, wer den Makler mandatiert hat.
  • Gleichbehandlungsprinzip: Der Käufer darf nicht mehr zahlen als der Verkäufer. Eine Klausel wie „Käufer zahlt 5 %, Verkäufer 2 %" ist unzulässig.
  • Kein Doppelmandat ohne Offenlegung: Bei Mietvermittlungen darf der Makler nicht gleichzeitig für Mieter und Vermieter tätig werden, ohne dies offenzulegen.

Rechtliche Konsequenzen bei Verstößen

Verstöße gegen das Bestellerprinzip haben klare Folgen: Unwirksam vereinbarte Provisionszahlungen können vom Käufer oder Mieter vollständig zurückgefordert werden. Der Makler verliert seinen Vergütungsanspruch, bereits gezahlte Beträge sind nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) zu erstatten. Zudem drohen wettbewerbsrechtliche Abmahnungen durch Verbraucherschutzverbände. Für Käufer und Mieter im Saarland empfiehlt es sich daher, vor Vertragsunterzeichnung genau zu prüfen, wer den Makler beauftragt hat und ob die Provisionsteilung den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Im Zweifel kann eine Beratung durch einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt oder die Verbraucherzentrale Saarland Klarheit schaffen.

Ausnahmen und Sonderfälle

Nicht alle Immobilientransaktionen fallen unter das Bestellerprinzip. Ausgenommen sind:

  • Gewerbeobjekte: Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen und Produktionsstätten unterliegen weiterhin freier Provisionsvereinbarung.
  • Mehrfamilienhäuser: Zinshäuser mit mehreren Wohneinheiten gelten als Renditeobjekte und fallen nicht unter § 656c BGB.
  • Unbebaute Grundstücke: Bauland ohne vorhandene Wohnnutzung ist ebenfalls ausgenommen, sofern nicht bereits ein Bauträgervertrag für ein Wohngebäude vorliegt.
  • Erbpacht- und Nießbrauchverträge: Hier gelten besondere vertragliche Regelungen, die individuell zu prüfen sind.

Bedeutung für Käufer und Verkäufer im Saarland

Für Käufer im Saarland bedeutet das Bestellerprinzip eine deutliche finanzielle Erleichterung. Neben der reduzierten Maklerprovision bleibt die Belastung durch die hohe Grunderwerbsteuer von 6,5 % bestehen – zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten summieren sich die Kaufnebenkosten auf etwa 10–11 % des Kaufpreises. Die Halbierung der Maklerprovision verschafft Käufern mehr Spielraum für Eigenkapital oder Renovierungsbudget. Verkäufer hingegen müssen kalkulieren, ob sich die Beauftragung eines Maklers lohnt. Viele Eigentümer im Saarland entscheiden sich mittlerweile für Online-Bewertungsportale, Festpreismakler oder den privaten Verkauf über Immobilienplattformen. Zugleich bleibt professionelle Vermarktung gerade in ländlichen Regionen oder bei anspruchsvollen Objekten oft unverzichtbar, da Makler Zugang zu einem breiteren Käuferkreis und Erfahrung in der Preisverhandlung mitbringen.

Vergleich mit anderen Bundesländern

Im bundesweiten Vergleich liegt das Saarland bei der Provisionshöhe im mittleren Bereich. In Bayern und Baden-Württemberg sind Gesamtprovisionen von 7,14 % ebenfalls Standard, während in Berlin und Brandenburg historisch bedingt oft niedrigere Sätze (5–6 % gesamt) üblich sind. Die Grunderwerbsteuer von 6,5 % im Saarland gehört jedoch zu den höchsten in Deutschland – nur Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein erheben denselben Satz. Im Gegensatz zu Bundesländern wie Bayern (3,5 %) oder Sachsen (3,5 %) zahlen saarländische Käufer bei einem 300.000-Euro-Objekt rund 9.000 Euro mehr an Grunderwerbsteuer. Diese strukturelle Mehrbelastung wird durch das Bestellerprinzip zwar teilweise kompensiert, bleibt aber ein Standortnachteil im überregionalen Wettbewerb.