Der Begriff Courtage stammt aus dem Französischen („courtage" = Vermittlungsgebühr) und bezeichnet im Immobiliengeschäft die Vergütung, die ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags erhält. In Deutschland werden „Courtage" und „Maklerprovision" synonym verwendet – beide Begriffe meinen denselben rechtlichen Anspruch auf Vergütung der Vermittlungsleistung.
Rechtliche Grundlagen und Entstehung des Anspruchs
Die Courtage entsteht erst, wenn der vermittelte Hauptvertrag – also Kaufvertrag oder Mietvertrag – rechtswirksam zustande gekommen ist. Vorbereitende Tätigkeiten wie Objektbesichtigungen, die Erstellung eines Exposés oder Beratungsgespräche begründen für sich genommen noch keinen Provisionsanspruch. Der Maklervertrag muss seit der Reform des Maklerrechts im Dezember 2020 beim Immobilienkauf in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB). Eine mündliche Vereinbarung genügt nicht mehr; der Auftrag muss schriftlich – auf Papier oder elektronisch per E-Mail – dokumentiert sein. Verstöße gegen die Textform führen zur Unwirksamkeit des gesamten Provisionsanspruchs.
Höhe der Courtage im Saarland
Die Höhe der Courtage ist grundsätzlich frei verhandelbar; der Gesetzgeber schreibt keine festen Prozentsätze vor. In der Praxis haben sich jedoch regional übliche Sätze herausgebildet:
- Immobilienkauf: Im Saarland liegt die marktübliche Courtage bei 3,57 Prozent des Kaufpreises inkl. Mehrwertsteuer je Vertragspartei, insgesamt also 7,14 Prozent. Seit Einführung des Bestellerprinzips am 23. Dezember 2020 wird die Provision hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, sofern beide Parteien vom selben Makler betreut werden.
- Vermietung: Die Courtage bei Wohnraumvermietung ist gesetzlich auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt (§ 3 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz). Gemäß Bestellerprinzip zahlt ausschließlich derjenige, der den Makler beauftragt hat – in der Regel der Vermieter.
- Gewerbevermietung: Hier gelten die Beschränkungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes nicht; die Courtage kann frei vereinbart werden und bewegt sich häufig im Bereich von zwei bis drei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.
Bestellerprinzip und Kostenteilung
Das seit Ende 2020 geltende Bestellerprinzip hat die Courtage-Praxis grundlegend verändert. Beim Immobilienkauf darf der Makler vom Käufer nur dann Provision verlangen, wenn auch der Verkäufer zur Zahlung verpflichtet ist – und zwar mindestens in gleicher Höhe. Diese Regelung soll sicherstellen, dass derjenige, der den Makler beauftragt, auch einen angemessenen Anteil der Kosten trägt. In der Vermietung zahlt ausschließlich der Auftraggeber; Mieter dürfen nur dann zur Courtage herangezogen werden, wenn sie selbst den Maklerauftrag erteilt haben – etwa bei der aktiven Wohnungssuche über einen Suchmakler.
Abgrenzung zu weiteren Nebenkosten
Die Courtage ist Teil der Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf. Im Saarland summieren sich die Nebenkosten auf einen der höchsten Sätze in Deutschland:
- Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent des Kaufpreises – gemeinsam mit Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein der Spitzensatz bundesweit.
- Notar- und Grundbuchkosten: rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises, abhängig vom konkreten Beurkundungsaufwand.
- Courtage: 3,57 Prozent (Käuferanteil) bei Einschaltung eines Maklers.
Zusammen entstehen Nebenkosten von circa 11,5 bis 12,0 Prozent – eine Größenordnung, die Käufer bei der Finanzierungsplanung unbedingt einkalkulieren sollten. Anders als die Grunderwerbsteuer und Notarkosten ist die Courtage allerdings nur dann fällig, wenn tatsächlich ein Makler beauftragt wurde.
Courtage im regionalen Vergleich
Die im Saarland übliche Aufteilung von 3,57 Prozent je Partei liegt im bundesweiten Mittelfeld. In Bayern und Baden-Württemberg sind historisch Sätze von 3,0 bis 3,5 Prozent je Seite verbreitet, in Berlin und Brandenburg oft 3,57 Prozent (Käufer) plus 3,57 Prozent (Verkäufer). Nordrhein-Westfalen hat traditionell eine Aufteilung von 3,57 Prozent Käufer und 3,57 Prozent Verkäufer etabliert. Entscheidend ist stets die individuelle Vereinbarung; Makler können auch niedrigere Sätze anbieten, insbesondere bei hochpreisigen Objekten oder umfangreichen Portfolios.
Praxistipp: Transparenz und Vergleich
Verkäufer und Käufer sollten die Höhe der Courtage vor Vertragsschluss klar vereinbaren und schriftlich fixieren. Ein Vergleich mehrerer Maklerangebote lohnt sich – nicht nur hinsichtlich der Provisionshöhe, sondern auch mit Blick auf Leistungsumfang, Marketingreichweite und Betreuungsqualität. Seriöse Makler legen die Courtage transparent offen und weisen bereits im Exposé darauf hin, wer welchen Anteil trägt. Weitere Informationen zu Maklerprovisoinen und Vermittlungsleistungen finden Sie in unserem Magazin sowie in der Übersicht der Immobilienmärkte in den saarländischen Städten und Gemeinden.