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Bodenrichtwert

auch: BRW, Richtwert Grundstück

Amtlicher Durchschnittswert für unbebauten Grund und Boden je Quadratmeter, den Gutachterausschüsse aus notariellen Kaufpreisdaten alle zwei Jahre ermitteln.

Der Bodenrichtwert (abgekürzt BRW) ist ein amtlicher Durchschnittswert für unbebauten Grund und Boden, angegeben in Euro je Quadratmeter. Gutachterausschüsse für Grundstückswerte erstellen ihn auf Basis tatsächlich gezahlter Kaufpreise und aktualisieren ihn alle zwei Jahre zum Stichtag 1. Januar. Im Saarland veröffentlicht das Landesamt für Vermessung, Geoinformation und Landentwicklung (LVGL) die Werte über das kostenlose Online-Portal BORIS Saarland. Der Bodenrichtwert dient als Orientierungsmarke für Käufer, Verkäufer, Finanzbehörden und Gutachter – er ist jedoch keine Preisfestsetzung, sondern ein statistischer Richtwert für ein definiertes Mustergrundstück.

Ermittlung und rechtliche Grundlage

Die gesetzliche Basis bilden § 193 Baugesetzbuch (BGB) und die jeweiligen Landesverordnungen. Gutachterausschüsse werten sämtliche notariell beurkundeten Grundstückskaufverträge aus und bilden für räumlich abgegrenzte Bodenrichtwertzonen – auch Richtwertzonen genannt – Durchschnittswerte. Innerhalb einer Zone gelten vergleichbare Lagefaktoren, etwa Erschließungsgrad, Bebaubarkeit nach Bebauungsplan (§ 30 BauGB), Bodenbeschaffenheit und infrastrukturelle Anbindung. Für jede Zone definiert der Gutachterausschuss ein Mustergrundstück mit festgelegten Eigenschaften (z. B. Geschossflächenzahl, Grundstücksgröße, Erschließungszustand). Weicht ein reales Grundstück von diesem Muster ab, sind Zu- oder Abschläge notwendig. Im Saarland umfasst das Netz mehrere tausend Bodenrichtwertzonen, die alle Kommunen des Regionalverbands Saarbrücken sowie die Landkreise Merzig-Wadern, Neunkirchen, Saarlouis, Saarpfalz und St. Wendel abdecken.

Zugang und Auskunftsrechte

Die Bodenrichtwerte sind öffentlich zugänglich. Jeder Bürger kann sie kostenfrei einsehen:

  • BORIS Saarland – das Geoportal des LVGL bietet eine interaktive Karte mit allen aktuellen Bodenrichtwerten, Zonenabgrenzungen und Mustereigenschaften. Abfrage nach Adresse, Flurstück oder Gemeinde möglich.
  • Schriftliche Bodenrichtwertauskunft – für rechtsverbindliche Nachweise (z. B. bei Gerichtsverfahren, Erbauseinandersetzungen) stellen die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse kostenpflichtige Bescheinigungen aus.
  • Gutachten und Marktwertermittlung – öffentlich bestellte Sachverständige und Makler nutzen BRW als Ausgangswert und passen ihn an individuelle Grundstücksmerkmale an.

Im Saarland existieren kommunale Gutachterausschüsse sowie der Obere Gutachterausschuss beim Ministerium für Inneres, Bauen und Sport, der überörtliche Aufgaben koordiniert und Marktberichte für das gesamte Bundesland erstellt.

Bedeutung für Verkehrswert und Immobilienbewertung

Der Bodenrichtwert ist kein Verkaufspreis, sondern ein Hilfswert. Der tatsächliche Verkehrswert eines Grundstücks kann erheblich abweichen, abhängig von:

  • Lagemerkmalen – Hanglage, Ecklage, Nähe zu Hauptverkehrsstraßen, Lärmbelastung, Blick oder Altlasten.
  • Zuschnitt und Größe – schmale oder überdurchschnittlich große Parzellen erzielen oft Abschläge.
  • Erschließungskosten – Der BRW gilt in der Regel für erschlossenes Bauland; unerschlossene Flächen erfordern Abzug der Erschließungskosten (Straße, Kanal, Strom, Gas).
  • Bebauung – Bei bebauten Grundstücken addiert sich der Gebäudewert nach Sachwert- oder Ertragswertverfahren (§§ 21–23 ImmoWertV).

Für steuerliche Zwecke greifen Finanzämter auf Bodenrichtwerte zurück: bei der Grundsteuer (Bewertung nach § 246 BewG seit der Reform 2022), bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer (§ 12 ErbStG) sowie bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Im Saarland beträgt der Grunderwerbsteuersatz 6,5 % – bundesweit einer der höchsten Sätze, gleichauf mit Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein.

Bodenrichtwerte im Saarland: Marktstruktur und regionale Unterschiede

Das Saarland zählt rund 1,0 Millionen Einwohner und gliedert sich in den Regionalverband Saarbrücken sowie fünf Landkreise. Die Bodenrichtwerte spiegeln diese Struktur wider:

  • Zentrale Lagen – In Oberzentren und innerstädtischen Quartieren des Regionalverbands erreichen Wohnbaulandwerte 200 bis über 400 Euro/m²; Geschäftslagen in 1A-Straßen können deutlich höher liegen.
  • Vorstadtgemeinden und Mittelzentren – Hier bewegen sich Bodenrichtwerte für Wohnbauland typischerweise zwischen 100 und 200 Euro/m², abhängig von ÖPNV-Anbindung (Saarbahn, Regionalbahn) und lokaler Infrastruktur.
  • Ländliche Gemeinden – In peripheren Lagen der Landkreise liegen Werte häufig zwischen 40 und 100 Euro/m², insbesondere in Gebieten mit Bevölkerungsrückgang und eingeschränkter Nahversorgung.
  • Gewerbeflächen – Gewerbe- und Industriegebiete weisen je nach Lage und Anbindung an Bundesautobahnen (A 1, A 6, A 8, A 620) Bodenrichtwerte von 30 bis 150 Euro/m² auf.

Nach der Preiskorrektur 2023/2024 haben sich die Bodenrichtwerte im Saarland auf moderatem Niveau stabilisiert. Der Median-Quadratmeterpreis für Bestandshäuser liegt saarlandweit bei rund 1.500–1.650 Euro/m² Wohnfläche, Median-Hauspreise im Vorortmarkt bei etwa 285–310 Tausend Euro. Diese Marktdaten fließen in die nächste BRW-Fortschreibung ein.

Praxistipps für Käufer und Verkäufer

Wer ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchte, sollte den Bodenrichtwert als ersten Orientierungspunkt heranziehen, jedoch stets eine individuelle Bewertung vornehmen oder vornehmen lassen. Makler und Sachverständige passen den BRW mittels Zu- und Abschlägen an die tatsächlichen Gegebenheiten an. Banken und Sparkassen verlangen bei der Beleihung eine fundierte Wertermittlung, in der der Bodenrichtwert lediglich ein Baustein ist. Zudem lohnt der Blick auf die Entwicklung: BORIS Saarland stellt historische Bodenrichtwerte bereit, sodass Trends über mehrere Stichtage hinweg sichtbar werden. Verkäufer können so argumentieren, ob der lokale Markt anzieht oder stagniert; Käufer prüfen, ob das Preisniveau realistisch ist. Für weiterführende Fragen zu Bewertungsverfahren und regionalen Marktberichten steht das Magazin zur Verfügung, in dem aktuelle Analysen und Ratgeber rund um Grundstücks- und Immobilienwerte im Saarland veröffentlicht werden.