Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Landessteuer, die einmalig fällig wird, sobald ein Grundstück oder eine Immobilie in Deutschland den Eigentümer wechselt. Seit 2006 können die Bundesländer den Steuersatz eigenständig festsetzen. Im Saarland gilt seit dem 1. Januar 2015 ein Satz von 6,5 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Dieser Satz liegt gleichauf mit Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein und bildet bundesweit die Spitze – nur Brandenburg, Thüringen und das Saarland bewegen sich dauerhaft auf diesem Niveau.

Rechtliche Grundlagen und Steuerschuldner

Die Steuer wird durch das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) des Bundes geregelt; die Länder bestimmen lediglich die Höhe des Satzes. Steuerschuldner sind nach § 13 GrEStG sowohl Käufer als auch Verkäufer als Gesamtschuldner. In der Praxis übernimmt der Käufer die Steuerlast, weil notarielle Kaufverträge standardmäßig eine vollständige Haftungsübernahme durch den Erwerber vorsehen. Der beurkundende Notar meldet jeden Kaufvertrag dem zuständigen Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz im Saarland, das innerhalb weniger Wochen den Steuerbescheid erlässt. Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt keine Eigentumsumschreibung vornimmt.

Bemessungsgrundlage und Ausnahmen

Bemessungsgrundlage bildet grundsätzlich der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Dazu zählen auch mitverkaufte Einbauküchen, Möbel oder andere Gegenstände, sofern sie nicht separat ausgewiesen werden. Käufer können bewegliches Inventar – etwa Einbauschränke, Außenjalousien oder Gartengeräte – im Vertrag einzeln aufführen und so aus der Bemessungsgrundlage herausnehmen. Die Abgrenzung muss jedoch wirtschaftlich plausibel sein; übertriebene Inventarwerte erkennt das Finanzamt nicht an.

Wichtige Befreiungen nach § 3 GrEStG umfassen:

• Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern: vollständige Steuerbefreiung.
• Grundstücksübertragungen an Verwandte in gerader Linie: Eltern–Kinder, Großeltern–Enkel sind steuerfrei.
• Grundstückserwerb innerhalb einer Erbengemeinschaft: unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls begünstigt.
• Kleinbetragsgrenze: Bei einem Kaufpreis bis 2 500 Euro entfällt die Steuer (§ 3 Nr. 1 GrEStG), in der Immobilienpraxis jedoch kaum relevant.

Grunderwerbsteuer im Bundesvergleich

Im Jahr 2006 lag der Steuersatz in allen Bundesländern einheitlich bei 3,5 Prozent. Seitdem haben die meisten Länder die Sätze kontinuierlich angehoben. Aktuell (Stand 2024) bewegt sich die Spanne zwischen 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis zu 6,5 Prozent im Saarland, in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg und Thüringen. Für Käufer im Saarland bedeutet der hohe Satz eine spürbare Mehrbelastung: Bei einem Kaufpreis von 300 000 Euro fallen 19 500 Euro Grunderwerbsteuer an – in Bayern wären es 10 500 Euro. Diese Differenz muss bei der Finanzierungsplanung von Anfang an einkalkuliert werden, da Banken die Grunderwerbsteuer nicht mitfinanzieren und Eigenkapital oder zusätzliche Liquidität voraussetzen.

Kaufnebenkosten im Saarland – der Gesamtüberblick

Neben der Grunderwerbsteuer entstehen beim Immobilienkauf weitere Kosten:

• Notarkosten und Grundbuchgebühren: circa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises, gesetzlich geregelt nach GNotKG und KV-GNotKG.
• Maklerprovision: seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip. Käufer und Verkäufer zahlen jeweils maximal 3,57 Prozent inkl. MwSt., sofern ein Makler beauftragt wurde.
• Gesamtbelastung: Je nach Konstellation summieren sich die Kaufnebenkosten im Saarland auf 11 bis 14 Prozent des Kaufpreises – eine Größenordnung, die bundesweit zu den höchsten zählt.

Wer beispielsweise ein Einfamilienhaus für 300 000 Euro erwirbt, muss mit rund 33 000 bis 42 000 Euro an Nebenkosten rechnen. Diese Summe fließt nicht in den Immobilienwert ein und sollte daher vollständig aus Eigenmitteln gedeckt werden.

Zeitliche Abläufe und Liquiditätsplanung

Der Steuerbescheid wird üblicherweise vier bis acht Wochen nach der notariellen Beurkundung zugestellt. Das Finanzamt setzt eine Zahlungsfrist von etwa vier Wochen. Erst nach Eingang der Zahlung – und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Grundbuchamt – kann der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen werden. In der Zwischenzeit bleibt der Verkäufer formell Eigentümer, obwohl Besitz und Nutzungsrecht oft bereits auf den Käufer übergegangen sind. Käufer sollten daher sicherstellen, dass zum Zeitpunkt der Fälligkeit ausreichend Liquidität verfügbar ist – verzögerte Zahlungen können den gesamten Kaufprozess und die Finanzierung gefährden.

Steueroptimierung und Gestaltungsspielräume

Innerhalb des gesetzlichen Rahmens bestehen einige Möglichkeiten, die Steuerlast zu mindern:

1. Separate Ausweisung beweglicher Wirtschaftsgüter: Einbauküche, Sauna, Markisen oder Gartenausstattung im Kaufvertrag einzeln beziffern.
2. Erwerb von Grundstück und Gebäude in getrennten Verträgen: Wenn zeitlich und wirtschaftlich nachvollziehbar getrennt, kann unter Umständen nur das Grundstück der Grunderwerbsteuer unterliegen – erfordert jedoch sorgfältige rechtliche Prüfung.
3. Familieninterne Übertragungen nutzen: Schenkungen oder vorweggenommene Erbfolge zwischen Eltern und Kindern sind steuerfrei und reduzieren zugleich die Erbschaftsteuerlast.
4. Neubau auf eigenem Grundstück: Wer zunächst nur das Grundstück erwirbt und später ein Haus errichten lässt, zahlt die Steuer allein auf den Grundstückspreis – die Baukosten bleiben außen vor.

Perspektiven und politische Diskussion

Die Grunderwerbsteuer ist für das Saarland eine wichtige Einnahmequelle: Im Haushaltsjahr 2023 spülte sie rund 180 Millionen Euro in die Landeskasse. Kritiker verweisen darauf, dass der hohe Satz insbesondere Familien und Erstkäufer belastet und den Erwerb von Wohneigentum erschwert. Bundesweit wird über eine Freibetragsregelung – etwa 250 000 Euro Freibetrag je Ersterwerber – diskutiert, bislang ohne Umsetzung. Im Vergleich zu Nachbarländern wie Frankreich, wo die Gesamtbelastung durch Notarkosten und Steuern ähnlich hoch liegt, oder der Schweiz, die kantonale Handänderungssteuern kennt, bleibt Deutschland im europäischen Mittelfeld – innerhalb Deutschlands jedoch zählt das Saarland zur Spitzengruppe.