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Finanzierung

auch: Baufinanzierung, Immobiliendarlehen

Finanzierung bezeichnet die Kombination aus Eigenkapital und Bankdarlehen, mit der Immobilienkäufer im Saarland Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten decken.

Finanzierung beschreibt die Zusammensetzung aus eigenen Mitteln und Fremdkapital, mit der Käufer den Erwerb einer Immobilie realisieren. Im Saarland gilt die Faustregel: mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital sollten bereitstehen, um Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten solide zu stemmen – Banken erwarten in der Regel, dass die Nebenkosten vollständig aus Eigenmitteln finanziert werden.

Eigenkapital-Anforderungen und Nebenkosten im Saarland

Im Saarland fallen folgende Erwerbsnebenkosten an, die üblicherweise aus Eigenkapital zu decken sind:

  • Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent des Kaufpreises – einer der höchsten Sätze bundesweit (gleichauf mit Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein).
  • Notar- und Grundbuchkosten: rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises für Beurkundung, Eigentumsumschreibung und Grundschuldbestellung.
  • Maklerprovision: seit Dezember 2020 nach Bestellerprinzip 3,57 Prozent je Käufer- und Verkäuferseite (inkl. MwSt.), sofern ein Makler beteiligt ist.
  • Puffer: idealerweise zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Reserve für Renovierung, Umzug und unvorhergesehene Kosten.

Bei einem Median-Hauspreis von rund 300.000 Euro im saarländischen Vorortmarkt summieren sich die Nebenkosten auf circa 33.000 bis 36.000 Euro – hinzu kommt das Eigenkapital-Polster für den Kaufpreis selbst.

Annuitätendarlehen als Standardmodell

Das Annuitätendarlehen ist die im Saarland und bundesweit am weitesten verbreitete Darlehensform. Dabei zahlt der Kreditnehmer über die gesamte Zinsbindungsfrist eine konstante monatliche Rate (Annuität), die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld; dadurch verringert sich der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Banken empfehlen aktuell eine Anfangstilgung von mindestens 2 Prozent – bei moderaten Zinsen eher 3 bis 4 Prozent, um zum Ende der Zinsbindung eine möglichst niedrige Restschuld zu erreichen und das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung zu minimieren.

Die Laufzeit der Zinsbindung beträgt üblicherweise 10 bis 15 Jahre; danach wird eine Anschlussfinanzierung vereinbart, deren Konditionen vom dann aktuellen Zinsniveau abhängen. Eine höhere Anfangstilgung verkürzt die Gesamtlaufzeit und senkt die Gesamtkosten erheblich.

Öffentliche Förderprogramme für Saarland-Käufer

Käufer und Bauherren im Saarland können mehrere Förderlinien kombinieren, um die Finanzierung zu vergünstigen:

  • KfW-Programm 124 (Wohneigentum): zinsgünstiges Darlehen bis 100.000 Euro für den Kauf oder Bau selbstgenutzter Immobilien, kombinierbar mit anderen KfW-Produkten.
  • KfW-Programme 261/262 (Klimafreundlicher Neubau und Sanierung): Förderung für Effizienzhaus-Standards (EH 40, EH 55) mit Tilgungszuschüssen und zinsvergünstigten Darlehen.
  • SIKB – Saarländische Investitionskreditbank: landeseigene Förderbank mit Programmen für junge Familien, energetische Sanierung und barrierefreien Umbau; oft kombinierbar mit KfW-Mitteln.
  • Wohn-Riester (Eigenheimrente): staatlich geförderte Altersvorsorge, deren Kapital in die Immobilienfinanzierung einfließen kann; Rückzahlung im Rentenalter steuerpflichtig nachgelagert.

Die Beratung durch spezialisierte Finanzierungsvermittler oder die Hausbank hilft, alle verfügbaren Bausteine optimal zu kombinieren und Förderanträge rechtzeitig zu stellen.

Bonitätsprüfung und erforderliche Unterlagen

Banken und Sparkassen verlangen im Rahmen der Kreditprüfung einen umfassenden Nachweis der Zahlungsfähigkeit und Sicherheiten:

  1. Eigenkapital-Nachweise: Kontoauszüge, Depotauszüge, Sparbücher, Bausparverträge, Lebensversicherungen.
  2. Einkommensnachweise: mindestens drei aktuelle Gehaltsabrechnungen (Angestellte) oder zwei Einkommensteuerbescheide und betriebswirtschaftliche Auswertungen (Selbständige).
  3. Schufa-Auskunft: viele Institute holen diese selbst ein; Käufer können vorab eine Selbstauskunft anfordern, um Fehler zu korrigieren.
  4. Objektunterlagen: Exposé, Grundrisse, Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung, Energieausweis, Baubeschreibung (Neubau) oder Teilungserklärung (Eigentumswohnung).
  5. Bodenrichtwert und Verkehrswert: Banken ziehen das BORIS Saarland-Portal des Landesamts für Vermessung, Geoinformation und Landentwicklung (LVGL) heran, um den Beleihungswert zu ermitteln.

Eine gründliche Vorbereitung dieser Unterlagen beschleunigt die Kreditentscheidung und signalisiert der Bank Seriosität – gerade in einem Markt, in dem Verkäufer zunehmend bonitätsgeprüfte Finanzierungsbestätigungen vor Notartermin erwarten.

Besonderheiten und Marktentwicklung im Saarland

Nach der Zinskorrektur 2023/2024 hat sich das Finanzierungsumfeld im Saarland auf moderatem Niveau stabilisiert. Median-Hauspreise im Vorortmarkt bewegen sich bei rund 285.000 bis 310.000 Euro; Quadratmeterpreise für Bestandshäuser liegen bei etwa 1.500 bis 1.650 Euro/m². Die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent bleibt bundesweit Spitze und erhöht die Einstiegshürde; eine Mietpreisbremse existiert im Saarland hingegen nicht – es ist das einzige westdeutsche Bundesland ohne entsprechende Verordnung nach § 556d BGB.

Im DACH-Vergleich profitieren saarländische Käufer von moderaten Kaufpreisen im Vergleich zu Ballungsräumen in Bayern, Baden-Württemberg oder Nordrhein-Westfalen; die hohe Grunderwerbsteuer relativiert diesen Vorteil jedoch teilweise. Eine solide Eigenkapitalquote und der Einbezug von Fördermitteln sind daher zentrale Erfolgsfaktoren für eine nachhaltige Immobilienfinanzierung im Saarland.