Verkehrswert

Der Verkehrswert (synonym: Marktwert) bezeichnet gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) jenen Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie nach deren rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften zu erzielen wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse – etwa eine emotionale Bindung an das Elternhaus oder ein akuter Verkaufsdruck – bleiben ausdrücklich außer Betracht. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) legt bundesweit einheitlich fest, nach welchen Verfahren dieser Wert zu bestimmen ist. Im Saarland erfolgt die Ermittlung in der Praxis meist auf Grundlage der Daten des LVGL Saarland (Landesamt für Vermessung, Geoinformation und Landentwicklung), das die Gutachterausschüsse für alle sechs Kreise koordiniert.

Normierte Ermittlungsverfahren nach ImmoWertV

Die ImmoWertV schreibt drei Standardverfahren vor, die je nach Immobilienart einzeln oder in Kombination zum Einsatz kommen:

• Vergleichswertverfahren – Anwendung bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und unbebauten Grundstücken. Tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte der vergangenen ein bis drei Jahre dienen als Basis. Die Gutachterausschüsse der Landkreise und des Regionalverbands Saarbrücken stellen dafür anonymisierte Kaufpreissammlungen bereit.
• Ertragswertverfahren – Standard bei vermieteten Renditeobjekten (Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Wohn- und Geschäftshäuser). Der nachhaltig erzielbare Reinertrag wird mit dem regionalen Liegenschaftszinssatz kapitalisiert; Bodenwert und Gebäudeertragswert ergeben zusammen den Verkehrswert.
• Sachwertverfahren – Typischerweise für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn keine ausreichenden Vergleichspreise vorliegen. Bodenwert (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) plus Gebäudesachwert (Herstellungskosten minus Alterswertminderung) werden über einen Marktanpassungsfaktor an die regionale Marktlage angepasst. Im Saarland liegt dieser Faktor im Vorortmarkt meist zwischen 0,85 und 1,05.

Qualifizierte Gutachter und öffentliche Stellen

Verkehrswertgutachten dürfen nur von fachlich und rechtlich qualifizierten Personen erstellt werden. Im Saarland zählen dazu:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung, bestellt durch die IHK Saarland oder die Ingenieurkammer des Saarlandes.
• Zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 (z. B. über Sprengnetter-Akademie, DIA Deutscher Gutachter- und Sachverständigenverband, HypZert).
• Gutachterausschüsse – Behördliche Gutachterstellen beim LVGL (für den Regionalverband Saarbrücken) und bei den fünf Landkreisen (Saarlouis, Merzig-Wadern, Neunkirchen, St. Wendel, Saarpfalz-Kreis).

Banken und Versicherungen akzeptieren in der Regel nur Gutachten dieser Sachverständigengruppen, da sie haftungsrechtlich abgesichert und methodisch nachvollziehbar sind.

Anlässe für ein Verkehrswertgutachten

Ein förmliches Verkehrswertgutachten wird in folgenden Situationen benötigt:

1. Erbschaft- und Schenkungsteuer: Das Finanzamt fordert bei größeren Immobilienwerten ein Sachverständigengutachten, um den steuerpflichtigen Wert nachzuweisen. Im Saarland gilt seit 2023 ein Freibetrag von 400.000 € je Kind (bundesweit einheitlich).
2. Scheidung und Zugewinnausgleich: Bei der Aufteilung des Vermögens muss der Wert der Immobilie zum Trennungszeitpunkt feststehen.
3. Zwangsversteigerung: Das Amtsgericht bestellt einen Sachverständigen, um den Verkehrswert als Basis für das Mindestgebot zu ermitteln (§ 74a ZVG).
4. Bilanzierung: Kapitalgesellschaften und Wohnungsunternehmen müssen Immobilienvermögen zu Verkehrswerten ansetzen (§ 253 HGB, IAS 40, IFRS 13).
5. Erbauseinandersetzung: Wenn Miterben sich nicht einigen können, dient ein Gutachten als neutrale Grundlage für Ausgleichszahlungen.

Verkehrswert, Kaufpreis und Beleihungswert

In stabilen Marktphasen stimmen Verkehrswert und tatsächlicher Kaufpreis oft weitgehend überein. Nach der Korrekturphase 2023/2024 zeigt der saarländische Markt eine moderate Stabilisierung: Median-Hauspreise im Vorortmarkt liegen bei rund 285.000 bis 310.000 €, der Median-Quadratmeterpreis für Bestandshäuser bewegt sich zwischen 1.500 und 1.650 €/m². In Boom-Phasen können Kaufpreise den Verkehrswert um 10 bis 20 Prozent übersteigen; in Krisenzeiten liegt der Marktwert entsprechend höher.

Für die Beleihung durch Banken wird vom Verkehrswert ein Sicherheitsabschlag von üblicherweise 10 bis 20 Prozent abgezogen, um das Kreditrisiko zu begrenzen. Der so ermittelte Beleihungswert bildet die Obergrenze für die Fremdfinanzierung zu günstigen Konditionen. Übersteigt die gewünschte Darlehenssumme diesen Wert, verlangen Institute höhere Zinsen oder Nachweise zusätzlicher Sicherheiten.

Datenquellen und Gutachterausschüsse im Saarland

Die wichtigste Datengrundlage für Verkehrswertgutachten bildet der jährliche Grundstücksmarktbericht des LVGL Saarland. Er enthält für alle Gemeinden im Saarland:

• Bodenrichtwerte nach Nutzungsarten (abrufbar über das BORIS Saarland Portal),
• Liegenschaftszinssätze je Gebäudeart und Lage,
• Sachwertfaktoren zur Marktanpassung im Sachwertverfahren,
• Kaufpreisstatistiken und Umrechnungskoeffizienten.

Alle Notare im Saarland sind verpflichtet, abgeschlossene Immobilientransaktionen an die Gutachterausschüsse zu melden. Diese anonymisieren die Daten und werten sie statistisch aus. Eigentümer und Sachverständige können auf Antrag Auszüge aus der Kaufpreissammlung oder individuelle Gutachten beim LVGL anfordern. Die Gebühren richten sich nach der Kostenordnung für die Gutachterausschüsse im Saarland.

Verkehrswert und Grunderwerbsteuer

Obwohl der Verkehrswert nicht direkt für die Grunderwerbsteuer maßgeblich ist – diese bemisst sich nach dem notariellen Kaufpreis –, spielt er im Saarland mittelbar eine Rolle: Bei Grundstücksgeschäften zwischen nahen Angehörigen prüft das Finanzamt, ob der beurkundete Preis dem Verkehrswert entspricht. Liegt er deutlich darunter, kann eine verdeckte Schenkung angenommen und Schenkungsteuer nachgefordert werden. Der saarländische Grunderwerbsteuersatz von 6,5 Prozent gehört zu den zwei höchsten in Deutschland (gleichauf mit Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein). Umso wichtiger ist es, die steuerliche Bemessungsgrundlage durch ein fundiertes Gutachten abzusichern.