Zum Hauptinhalt springen
E

Erbbaurecht

auch: Erbpacht (umgangssprachlich), Heimfall

Veräußerliches und vererbliches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen, befristet auf meist 66 bis 99 Jahre gegen jährlichen Erbbauzins.

Das Erbbaurecht ermöglicht es, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten und zu nutzen, ohne das Grundstück selbst zu erwerben. Der Erbbauberechtigte zahlt dem Grundstückseigentümer einen jährlichen Erbbauzins; das Recht ist in § 1 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) als veräußerlich und vererblich geregelt. Im Grundbuch wird das Erbbaurecht als selbstständiges dingliches Recht eingetragen – es entsteht ein eigenständiges Erbbaugrundbuch.

Typische Erbbaurechtsgeber im Saarland

Klassische Grundstückseigentümer, die Erbbaurechte bestellen, sind Kirchen (katholische und evangelische Kirchengemeinden mit historischem Grundbesitz), Stiftungen sowie Kommunen. Kirchliche Träger wollen ihren Grundbesitz langfristig sichern und zugleich regelmäßige Erträge erzielen. Kommunale Gebietskörperschaften setzen das Instrument ein, um Wohnraum in angespannten Lagen zu vergünstigen, ohne kommunale Flächen dauerhaft zu veräußern. Gelegentlich bestellen auch Familien Erbbaurechte, wenn sie Grundbesitz innerhalb der Familie halten, aber Kindern oder Enkeln das Bauen ermöglichen möchten.

Laufzeit, Heimfall und Entschädigung

Erbbaurechte werden im Saarland überwiegend für 66 bis 99 Jahre bestellt, seltener für 60 oder 75 Jahre. Nach Ablauf der Laufzeit fällt das Gebäude entschädigungspflichtig an den Grundstückseigentümer zurück (Heimfall). Die Entschädigung beträgt gemäß § 27 ErbbauRG mindestens zwei Drittel des Zeitwerts des Gebäudes; in der Praxis wird häufig der Verkehrswert abzüglich eines Altersabschlags angesetzt. Eine vorzeitige Verlängerung sollte rechtzeitig verhandelt werden, da mit abnehmender Restlaufzeit die Finanzierungs- und Wiederverkaufs-Optionen schwinden.

Erbbauzins: Höhe und Anpassung

Der jährliche Erbbauzins beträgt im Saarland typischerweise 3,0 bis 5,0 Prozent des Grundstückswerts, der anhand des Bodenrichtwerts des LVGL Saarland (BORIS Saarland Portal) ermittelt wird. Bei kirchlichen Gebern liegen die Sätze oft am unteren Ende (3,0–3,5 %), kommunale Geberkörperschaften variieren je nach sozialpolitischer Zielsetzung. Vertraglich wird fast immer eine Wertsicherungsklausel vereinbart, die den Erbbauzins alle drei bis fünf Jahre an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex oder an aktualisierte Bodenrichtwerte koppelt. Diese Dynamisierung sichert den Grundstückseigentümer gegen Kaufkraftverlust ab, stellt für den Erbbauberechtigten aber eine kalkulatorische Unsicherheit dar.

Finanzierung und Beleihungswert

Banken im Saarland finanzieren Erbbaurechte grundsätzlich, wenden aber strengere Beleihungskriterien an als bei Volleigentum. Als Beleihungswert fließt nur der Gebäudeanteil ein; das Grundstück gehört einem Dritten und kann nicht als Sicherheit dienen. Zusätzlich prüfen Institute die Restlaufzeit (bei unter 40 Jahren wird die Finanzierung schwieriger oder teurer), die Höhe und Anpassungsmodalitäten des Erbbauzinses sowie das Heimfall-Risiko. In der Regel verlangen Kreditgeber einen Abschlag von 10 bis 20 Prozent auf den Beleihungswert gegenüber Volleigentum, was höhere Eigenkapitalquoten erfordert. Wer ein Erbbaurecht weiterverkaufen möchte, muss mit einem engeren Käuferkreis rechnen: viele Interessenten scheuen die zusätzliche Komplexität.

Vor- und Nachteile aus Saarland-Perspektive

  • Vorteil 1: Deutlich niedrigere Einstiegskosten, da der Kaufpreis nur das Gebäude umfasst – bei Median-Grundstückspreisen im Regionalverband Saarbrücken von rund 150–200 €/m² können so 30.000 bis 60.000 € Eigenkapital eingespart werden.
  • Vorteil 2: Steuerliche Absetzbarkeit des Erbbauzinses als Werbungskosten bei vermieteten Objekten (Vermieter) oder als Sonderausgaben im Rahmen der Eigenheimförderung (unter bestimmten Voraussetzungen).
  • Nachteil 1: Dauerhafte jährliche Zinslast, die bei Bodenrichtwert-Anpassung steigt – über 30 Jahre Kreditlaufzeit summiert sich der Erbbauzins auf einen Betrag, der den eingesparten Grundstückspreis erreichen oder übersteigen kann.
  • Nachteil 2: Eingeschränkte Gestaltungsfreiheit: bauliche Änderungen bedürfen oft der Zustimmung des Grundstückseigentümers; Nutzungsänderungen (z. B. Gewerbe statt Wohnen) können vertraglich ausgeschlossen sein.
  • Nachteil 3: Unsicherheit am Laufzeitende – Verlängerungs-Verhandlungen können scheitern, der Heimfall bedeutet faktisch den Verlust der Immobilie gegen eine Entschädigung, die den aktuellen Marktwert meist nicht voll abbildet.

Rechtliche Rahmenbedingungen im Saarland

Im Saarland gelten die bundesrechtlichen Vorschriften des Erbbaurechtsgesetzes ohne landesspezifische Abweichungen. Die Eintragung erfolgt beim zuständigen Grundbuchamt (Amtsgerichte der jeweiligen Kommunen). Für die Bestellung eines Erbbaurechts ist eine notarielle Beurkundung zwingend; die Notarkosten richten sich nach dem Wert des Erbbaurechts (Gebäudewert plus kapitalisierter Bodenwert über die Laufzeit). Die saarländische Grunderwerbsteuer von 6,5 % fällt auf den kapitalisierten Wert des Erbbauzinses an, wenn ein bestehendes Erbbaurecht übertragen wird. Bei Neubestellung zahlt der Erbbauberechtigte Grunderwerbsteuer auf den Wert des Gebäudes, sofern er dieses erwirbt oder errichtet.

Fazit: Erbbaurecht als Alternative im saarländischen Immobilienmarkt

Das Erbbaurecht eignet sich für Haushalte mit begrenztem Eigenkapital, die in Lagen mit hohen Grundstückspreisen bauen oder kaufen möchten. Es ermöglicht den Einstieg ins Wohneigentum ohne vollständigen Grunderwerb, bindet aber langfristig an einen jährlichen Zins und schränkt Flexibilität und Wiederverkaufs-Chancen ein. Wer ein Erbbaurecht in Erwägung zieht, sollte die Vertragslaufzeit, Anpassungsklauseln, Heimfall-Regelungen und Finanzierungskonditionen sorgfältig prüfen und mit den Gesamtkosten eines Vollerwerbs vergleichen. Im Saarland bieten vor allem kirchliche und kommunale Grundstückseigentümer Erbbaurechte an – eine Anfrage bei der Gemeinde oder den örtlichen Kirchengemeinden kann lohnen, wenn klassische Grundstücksangebote außerhalb des Budgets liegen.