Grunderwerbsteuer Saarland 2026: Kaufnebenkosten im Überblick

Beim Immobilienkauf im Saarland beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Dieser Satz gilt seit dem 1. Januar 2015 und damit auch 2026 (Stand: Oktober 2026). Bei 300.000 Euro Kaufpreis ergeben sich daraus 19.500 Euro. Diese Zahl steht fest, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten klären sich dagegen erst mit dem konkreten Kaufvertrag.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Steuersatz im Saarland liegt bei 6,5 Prozent. Die Festsetzung übernimmt landesweit zentral das Finanzamt Merzig.
• Erst nach Zahlung der Steuer erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne sie schreibt das Grundbuchamt kein Eigentum um.
• Notar- und Grundbuchkosten folgen bundesweit dem GNotKG, die Maklerprovision den Teilungsregeln nach §§ 656c und 656d BGB.

Warum Online-Rechner Sie bei den Nebenkosten in die Irre führen

Viele Nebenkostenrechner werfen eine Gesamtsumme aus. Diese Summe mischt eine exakt berechenbare Steuer mit zwei Posten, die vor Vertragsschluss niemand seriös beziffern kann. Der entscheidende Unterschied verschwindet dabei.

Kostenblock	Rechtsgrundlage	Planbarkeit vor Vertragsschluss
Grunderwerbsteuer	GrEStG (Bund) plus Landesgesetz	exakt berechenbar
Notar und Grundbuch	GNotKG (bundesweit)	nach Gebührenstufen schätzbar
Maklerprovision	§ 656c BGB, Maklervertrag	Verhandlungssache

Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest. Bemessungsgrundlage und Befreiungen regelt das Grunderwerbsteuergesetz des Bundes. Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und steigen in Stufen mit dem Kaufpreis. Die Provision bleibt verhandelbar.

Grunderwerbsteuer im Saarland: Satz, Rechtsgrundlage und Bemessungsgrundlage

Die Rechtsgrundlagen liegen auf zwei Ebenen: Das Bundesgesetz regelt Bemessungsgrundlage und Befreiungen, den Satz von 6,5 Prozent setzt das Saarland per Landesgesetz.

Zuständig ist landesweit ein einziges Haus: das Finanzamt Merzig. Ob Sie in Saarbrücken-Dudweiler kaufen oder in St. Wendel, der Bescheid kommt aus Merzig. Das hat eine praktische Folge, die viele Käufer überrascht: Ihr örtliches Finanzamt kann zum Stand Ihres Vorgangs nichts sagen, weil es den Fall gar nicht führt. Rückfragen gehören deshalb von Anfang an nach Merzig oder an das beurkundende Notariat. Maßgeblich sind der Satz zum Zeitpunkt des Kaufvertrags und die Lage der Immobilie, nicht Ihr Wohnort. Für Erwerbe vor 2015 gelten die damaligen, niedrigeren Sätze.

Was zur Bemessungsgrundlage zählt

• Kaufpreis für Grundstück und Gebäude zusammen
• übernommene Lasten und weitere vereinbarte Gegenleistungen
• beim Bauträgerkauf in der Regel auch die Baukosten

Was sich herausrechnen lässt

Bewegliches Inventar bleibt außen vor, wenn der Kaufvertrag es gesondert und mit angemessenem Wert ausweist: Einbauküche, Markise, lose Möbel. Maklercourtage, Notar- und Grundbuchkosten gehören ohnehin nicht dazu.

Wann die Grunderwerbsteuer fällig wird: vom Notartermin bis zur Grundbucheintragung

Fällig wird die Steuer mit dem Bescheid aus Merzig. Die Zahlungsfrist steht im Bescheid; das Gesetz sieht einen Monat nach Bekanntgabe vor.

1. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und zeigt den Vorgang binnen zwei Wochen beim Finanzamt an.
2. Das Finanzamt setzt die Steuer fest und versendet den Bescheid an die kaufende Person.
3. Sie zahlen den festgesetzten Betrag innerhalb der genannten Frist.
4. Das Finanzamt stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, in der Praxis meist an das Notariat.
5. Das Grundbuchamt schreibt das Eigentum um.

Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung bleibt das Grundbuch unverändert. Die Steuerzahlung entscheidet über den Eigentümerwechsel.

Ein Fall aus der Praxis zeigt, warum die Reihenfolge klemmt. Eine Käuferin öffnet den Bescheid wenige Wochen nach dem Notartermin, Zahlungsfrist: ein Monat. Ihre Bank zahlt das Darlehen aber erst aus, wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, und darauf wartet man beim Grundbuchamt oft länger als einen Monat. Beide Fristen laufen unabhängig voneinander. Das Finanzamt wartet nicht auf die Bank.

Zahlt sie zu spät, entstehen Säumniszuschläge, ganz ohne Mahnung. Zusätzlich verzögert sich die Bescheinigung, und damit die Eintragung, an der wiederum die Auszahlung hängt. Halten Sie die Steuer deshalb ab dem Beurkundungstermin als freies Guthaben verfügbar, getrennt vom Darlehen.

Notar- und Grundbuchkosten: feste Gebührenordnung, aber kein fester Betrag

Notar und Grundbuchamt rechnen bundesweit nach dem GNotKG. Die konkrete Summe ergibt erst der Einzelfall. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt, ein Preisvergleich zwischen Notariaten lohnt deshalb nicht.

Die Gebührensätze steigen in Stufen mit dem beurkundeten Kaufpreis, auf das Notarhonorar kommt die gesetzliche Umsatzsteuer. Vor allem diese Punkte treiben die Rechnung hoch:

• mitbeurkundete Grundschuld für die Finanzierung
• Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch
• Treuhandabwicklung oder Verwaltung eines Notaranderkontos
• Löschung bestehender Rechte und Belastungen des Verkäufers

Ohne konkrete Gebührentabelle für Ihren Kaufpreis bleibt nur eine grobe Orientierung von etwa 1,5 bis 2 Prozent.

Eine belastbare Zahl nennt Ihnen das Notariat vorab, sobald Kaufpreis und Vertragsumfang feststehen. Fragen Sie danach.

Maklerprovision im Saarland: die Teilungsregel nach § 656c BGB

Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher zahlen Käufer höchstens so viel Provision wie der Verkäufer. Das regeln §§ 656c und 656d BGB bundesweit, also auch für jede Transaktion im Saarland.

Die Höhe der Gesamtprovision schreibt das Gesetz nicht vor. Darüber verhandeln Auftraggeber und Makler frei. Geregelt ist allein das Verhältnis der Anteile zueinander.

Klären Sie vor der Unterschrift:

• Wie hoch ist die vereinbarte Gesamtprovision, und auf welchen Betrag bezieht sie sich?
• Welcher Anteil entfällt auf Käufer-, welcher auf Verkäuferseite?
• Ist die Umsatzsteuer bereits enthalten?
• Wann wird die Provision fällig, und woran knüpft die Fälligkeit an?

Maßgeblich ist die schriftliche Vereinbarung im Maklervertrag. Eine mündliche Zusage im Besichtigungstermin trägt nicht.

Wie der Kontakt über saarland.immobilien läuft

Für Kaufinteressenten ist eine Anfrage über saarland.immobilien kostenlos. Ihre Anfrage geht direkt an das Maklerbüro, das das Objekt eingestellt hat. Höhe und Aufteilung der Provision vereinbaren Sie mit dem Makler.

Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten bei einem Beispielkaufpreis

Die 300.000 Euro dienen als glatte Rechengröße. Sie bilden kein Marktniveau einer bestimmten Lage ab.

Position	Grundlage	Betrag (Beispiel)
Grunderwerbsteuer	6,5 % der Bemessungsgrundlage	19.500 €
Notar und Grundbuch	GNotKG, grobe Orientierung 1,5–2 %	rund 4.500–6.000 €
Maklerprovision	individuelle Vereinbarung, §§ 656c, 656d BGB	separat zu ergänzen

Nur die erste Zeile steht exakt fest. Genau das macht sie für die Finanzierungsplanung nützlich: Verlangt Ihre Bank einen Eigenkapitalnachweis, können Sie die 19.500 Euro schon beim ersten Beratungstermin belegbar ansetzen, Monate vor dem Notartermin. Die Gebühren für Notar und Grundbuch ergeben sich erst aus dem beurkundeten Vertrag; ohne mitbeurkundete Grundschuld fallen sie niedriger aus.

Für reale Preisniveaus im Saarland greifen Sie auf amtliche Daten zurück: Bodenrichtwerte stellt BORIS-Saar bereit, ortsübliche Vergleichswerte erfragen Sie bei Ihrer Gemeinde oder beim zuständigen Gutachterausschuss.

Was Sie bei der Finanzierung nicht mitfinanzieren sollten

Kaufnebenkosten gehören nach gängiger Bankenpraxis nicht in den Kreditbetrag, weil sie den Wert der Immobilie nicht erhöhen. Banken bemessen die Beleihung am Objektwert. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie eine Maklerprovision fließen dort meist nicht ein; die Grunderwerbsteuer gilt in der Finanzierungspraxis häufig als nicht beleihbarer Posten.

Finanzieren Sie die Nebenkosten dennoch mit, steigt die Fremdkapitalquote. Eine Vollfinanzierung einschließlich Nebenkosten führt meist zu höheren Zinsen, weil die Bank ein größeres Ausfallrisiko einpreist.

Je höher der Anteil an Eigenmitteln, desto niedriger die Beleihungsquote. Das wirkt sich unmittelbar auf den Zinssatz aus.

Welche Spielräume Ihre Bank einräumt, hängt von Einkommen, Objektlage und Beleihungswert ab. Klären Sie das vor der Beurkundung.

Dieser Beitrag bietet Orientierung und ersetzt keine Finanzierungs- oder Steuerberatung im Einzelfall.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer im Saarland 2026?

Seit dem 1. Januar 2015 beträgt die Grunderwerbsteuer im Saarland 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Dieser Satz gilt auch 2026 (Stand: Oktober 2026). Den Satz legt das Saarland eigenständig fest; Bemessungsgrundlage und Befreiungen regelt bundesweit das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Maßgeblich sind der Satz zum Zeitpunkt des Kaufvertrags und die Lage der Immobilie, nicht Ihr Wohnort. Prüfen Sie den aktuellen Stand vor Vertragsabschluss beim Finanzamt Merzig oder beim beurkundenden Notariat.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Nach der Beurkundung zeigt der Notar den Kaufvertrag binnen zwei Wochen beim Finanzamt an. Merzig setzt die Steuer fest und versendet einen Bescheid mit Zahlungsfrist; gesetzlich vorgesehen ist ein Monat nach Bekanntgabe. Verbindlich ist immer die Frist auf Ihrem Bescheid. Erst nach vollständigem Zahlungseingang erteilt die Behörde die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne dieses Dokument schreibt das Grundbuchamt kein Eigentum um. Planen Sie die Zahlung unabhängig von der Darlehensauszahlung ein.

Zählt eine mitverkaufte Einbauküche zur Bemessungsgrundlage?

Nein, sofern der Kaufvertrag sie gesondert und zu einem angemessenen Wert ausweist. Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Markise oder lose Möbel bleiben dann außen vor. Entscheidend ist eine nachvollziehbare Bewertung: Überhöhte Ansätze prüft und korrigiert das Finanzamt. Halten Sie die Positionen mit Alter, Zustand und Wert fest und sprechen Sie die Aufteilung vor dem Notartermin mit allen Beteiligten ab. Maklerprovision sowie Notar- und Grundbuchkosten zählen ohnehin nicht dazu.

Gibt es Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer?

§ 3 GrEStG nennt mehrere Befreiungstatbestände, die bundesweit gelten. Dazu zählen Erwerbsvorgänge mit einem Wert von nicht mehr als 2.500 Euro, der Erwerb durch Erbfall oder Schenkung sowie Käufe zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern. Ebenfalls erfasst sind Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie, etwa von Eltern an Kinder. Ob eine Befreiung greift, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung ab. Verbindliche Auskunft erhalten Sie beim Finanzamt Merzig oder über eine steuerliche Beratung.

Wer zahlt die Maklerprovision im Saarland?

Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gelten bundesweit §§ 656c und 656d BGB. Beauftragen beide Seiten denselben Makler, teilen sie sich die Provision; Käufer zahlen höchstens so viel wie der Verkäufer. Über die Höhe der Gesamtprovision verhandeln die Beteiligten frei. Maßgeblich ist die schriftliche Vereinbarung im Maklervertrag. Klären Sie Höhe und Aufteilung vor der Besichtigung direkt mit dem beauftragten Makler und lassen Sie sich die Regelung schriftlich bestätigen.