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Mehrfamilienhaus

auch: MFH, Zinshaus, Renditehaus

Wohngebäude mit mindestens drei abgeschlossenen Wohneinheiten, das in der Regel als Renditeobjekt erworben und im Ganzen gehandelt wird.

Das Mehrfamilienhaus (MFH) bezeichnet ein Wohngebäude, in dem mindestens drei voneinander abgeschlossene Wohneinheiten untergebracht sind. Im Unterschied zur einzelnen Eigentumswohnung wird das Mehrfamilienhaus als Ganzes erworben – der Käufer übernimmt sämtliche Wohnungen, bestehende Mietverhältnisse und trägt die gesamte Bewirtschaftungsverantwortung. Im Saarland bilden Mehrfamilienhäuser seit Jahren ein wichtiges Segment für Kapitalanleger, die auf stabile Mieteinnahmen und langfristige Wertentwicklung setzen.

Bauliche Charakteristika und Größenordnungen

Mehrfamilienhäuser im Saarland sind typischerweise zwei- bis viergeschossig und umfassen drei bis zwölf Wohneinheiten. Die Gesamtwohnfläche bewegt sich häufig zwischen 250 und 600 m², wobei einzelne Wohnungen zwischen 50 und 120 m² groß sind. In ländlichen Gemeinden und Vororten dominieren kleinere Objekte mit drei bis sechs Einheiten, während in den Innenstadtlagen von Saarbrücken, Neunkirchen oder Saarlouis auch größere Häuser mit acht bis zwölf Wohnungen zu finden sind. Häufig wurde im Erdgeschoss eine gewerbliche Nutzung eingerichtet – etwa eine Arztpraxis, ein Friseur- oder Einzelhandelsladen – die zusätzliche Mieteinnahmen generiert.

Abgrenzung zur Eigentumswohnung

Während der Käufer einer Eigentumswohnung lediglich Sondereigentum an einer Wohneinheit sowie Miteigentumsanteile am Gesamtgebäude erwirbt, wird beim Mehrfamilienhaus das komplette Objekt übertragen. Der Eigentümer ist damit alleinverantwortlich für:

  • alle laufenden Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen,
  • die Verwaltung sämtlicher Mietverhältnisse,
  • die Einhaltung gesetzlicher Pflichten (z. B. Energieausweis, Verkehrssicherungspflicht),
  • steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten über die gesamte Gebäudesubstanz.

Diese Alleinverantwortung bietet größeren unternehmerischen Gestaltungsspielraum, verlangt jedoch entsprechende Liquidität und Fachkenntnis.

Marktsituation im Saarland

Nach der Korrekturphase 2023/2024 haben sich die Transaktionspreise für Mehrfamilienhäuser auf einem moderaten Niveau stabilisiert. Im Bestandssegment (Baujahr 1950–1990) liegen die Median-Quadratmeterpreise je nach Lage zwischen 1.400 und 1.750 €/m² Gesamtwohnfläche. Objekte in attraktiven ÖPNV-Lagen entlang der Saarbahn oder in fußläufiger Nähe zu Versorgungszentren erzielen Aufschläge von 10 bis 20 Prozent. Neubauten ab Baujahr 2010 bewegen sich im Bereich von 2.200 bis 2.800 €/m². Die Grunderwerbsteuer im Saarland beträgt 6,5 % und liegt damit bundesweit am oberen Ende; hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von rund 2,0 % sowie – sofern ein Makler eingeschaltet ist – die Maklerprovision von jeweils 3,57 % für Käufer und Verkäufer (Bestellerprinzip seit 23.12.2020).

Bewertung und Renditebetrachtung

Der Verkehrswert eines Mehrfamilienhauses wird in der Regel im Ertragswertverfahren ermittelt. Zentrale Parameter sind:

  • Jahresnettomiete: Summe der tatsächlichen oder marktüblichen Kaltmieten abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten.
  • Liegenschaftszinssatz: Im Saarland bewegt sich dieser für Wohnimmobilien je nach Mikrolage zwischen 3,5 und 5,0 %.
  • Restnutzungsdauer: abhängig von Baujahr, Zustand und bisherigen Modernisierungen.

Investoren prüfen zudem die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete / Kaufpreis), die im Saarland typischerweise zwischen 4,5 und 6,5 % liegt – höher als in den großen Metropolregionen, aber moderater als in strukturschwächeren ostdeutschen Regionen. Bodenrichtwerte können über das BORIS-Portal des Landesamts für Vermessung, Geoinformation und Landentwicklung (LVGL) Saarland abgerufen werden und dienen als Orientierung für den Grundstücksanteil am Gesamtwert.

Rechtliche und steuerliche Besonderheiten

Beim Kauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete: Alle bestehenden Mietverträge gehen auf den neuen Eigentümer über, Kündigungen wegen Eigenbedarfs sind nur unter engen Voraussetzungen und bei einzelnen Wohnungen möglich. Steuerlich kann der Eigentümer die Gebäudeabschreibung (AfA) von 2,0 % jährlich auf den Gebäudewertanteil geltend machen; bei Altbauten vor 1925 sind es 2,5 %. Modernisierungsaufwendungen lassen sich teilweise sofort als Werbungskosten absetzen oder über mehrere Jahre abschreiben. Im Saarland existiert keine Mietpreisbremse – das Saarland ist das einzige westdeutsche Bundesland ohne eine entsprechende Rechtsverordnung nach § 556d BGB –, was Investoren bei Neuvermietung größeren Spielraum bietet.

Worauf Käufer achten sollten

  • Energetischer Zustand: Häuser aus den 1950er- bis 1980er-Jahren weisen oft unzureichende Dämmung und veraltete Heizsysteme auf; Sanierungen können 150–300 €/m² kosten.
  • Mietvertragsprüfung: Aktuell vereinbarte Mieten, Kündigungsfristen, Indexklauseln und Nebenkostenabrechnungen sollten vor Kaufabschluss detailliert geprüft werden.
  • Instandhaltungsrückstau: Dach, Fassade, Fenster und Heizung sollten inspiziert werden; ein Sachverständigengutachten ist bei Altbauten empfehlenswert.
  • Grundsteuer: Die Hebesätze der Gemeinden (Grundsteuer B) liegen im Saarland zwischen 350 und 520 %; diese Belastung wird in der Regel auf die Mieter umgelegt.
  • Liquiditätsplanung: Neben der Kaufpreisfinanzierung müssen laufende Rücklagen für Instandhaltung (8–12 €/m² Wohnfläche pro Jahr) eingeplant werden.

Fazit: Mehrfamilienhaus als Anlageklasse

Mehrfamilienhäuser bieten Investoren im Saarland die Chance auf diversifizierte Mieteinnahmen, steuerliche Vorteile durch Abschreibung und langfristige Werterhaltung in einer stabilen, wohnraumnahen Region. Die Alleinverantwortung verlangt jedoch professionelle Bewirtschaftung, ausreichende Eigenkapitalquote und fundierte Marktkenntnis. Wer diese Voraussetzungen mitbringt, findet im Saarland ein Preisniveau, das im DACH-Vergleich moderat bleibt und zugleich solide Renditen ermöglicht.