Eine Maisonette-Wohnung erstreckt sich über zwei oder – seltener – drei Etagen und ist durch eine interne Treppe verbunden. Der Begriff leitet sich vom französischen maisonnette („kleines Haus") ab und beschreibt treffend den Wohncharakter: Sie vereint die Infrastruktur einer Eigentumswohnung mit der vertikalen Raumaufteilung und dem Wohngefühl eines Einfamilienhauses. Im Saarland findet sich dieser Wohnungstyp vor allem in Mehrfamilienhäusern der Nachkriegszeit und im gehobenen Neubausegment, häufig als attraktive Dachgeschoss-Variante mit Galeriecharakter und zusätzlicher Dachterrasse.
Bauweise und Grundriss-Logik
Typisch für die Maisonette ist die funktionale Trennung über Geschosse hinweg: Im unteren Level befinden sich meist Wohnzimmer, offene Küche und Gäste-WC, während die obere Ebene Schlafräume, Kinderzimmer und das Hauptbad aufnimmt. Die Wohnfläche bewegt sich im Saarland üblicherweise zwischen 85 und 170 m², wobei Drei- bis Fünf-Zimmer-Grundrisse dominieren. Diese vertikale Aufteilung bietet mehr Privatheit als klassische Etagenwohnungen und eignet sich besonders für Familien, die Wohn- und Ruhebereich klar trennen möchten, sowie für Paare, die ein Homeoffice im oberen Geschoss einrichten wollen.
Dachgeschoss-Maisonetten und Wohnflächenberechnung
Im Saarland werden Maisonette-Wohnungen häufig unter genutzten Dachflächen realisiert. Dabei entstehen Schrägen, deren Fläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) unterschiedlich angerechnet wird:
- Raumhöhe ab 2,00 m: volle Anrechnung (100 %)
- Raumhöhe 1,00 bis 2,00 m: halbe Anrechnung (50 %)
- Raumhöhe unter 1,00 m: keine Anrechnung
Käufer sollten die im Exposé ausgewiesene Wohnfläche gegen den Grundriss prüfen und bei Altbauten gegebenenfalls nachmessen lassen. Abweichungen von mehr als zehn Prozent können zu Kaufpreisminderungen berechtigen. Im Saarland liegt der Median-Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen bei etwa 1.650 €/m²; Maisonetten mit hochwertiger Ausstattung und Dachterrasse erzielen oft einen Aufschlag von 10 bis 20 Prozent gegenüber vergleichbaren Etagenwohnungen.
Steuerliche und rechtliche Besonderheiten
Beim Erwerb einer Maisonette-Wohnung im Saarland fällt die Grunderwerbsteuer von 6,5 % auf den Kaufpreis an – bundesweit einer der zwei höchsten Sätze. Die Maklerprovision ist seit Dezember 2020 durch das Bestellerprinzip reguliert: Käufer und Verkäufer tragen jeweils maximal 3,57 % (inkl. MwSt.). Notarkosten und Grundbucheintrag schlagen mit etwa 1,5 bis 2,0 % zu Buche. Bei der Teilungserklärung ist zu beachten, dass beide Geschosse als eine Wohneinheit definiert sind und gemeinschaftlich verwaltet werden; separate Zähler für Heizung und Wasser pro Etage sind unüblich, können aber bei Neubauten vertraglich vereinbart werden.
Marktlage und Kaufpreis-Niveau im Saarland
Nach der Korrekturphase 2023/2024 hat sich der saarländische Wohnungsmarkt auf moderatem Niveau stabilisiert. Maisonette-Wohnungen im Bestand liegen preislich oft im oberen Segment: Drei-Zimmer-Objekte mit 100 m² und Dachterrasse werden im Regionalverband Saarbrücken zwischen 180.000 und 260.000 € angeboten, während vergleichbare Neubauten in ländlicheren Kreisen bei 240.000 bis 320.000 € starten. Die Nachfrage ist vor allem bei jungen Familien und Doppelverdienern hoch, die das hausähnliche Raumgefühl schätzen, aber auf Gartenarbeit und Außeninstandhaltung verzichten möchten.
Worauf Sie beim Kauf achten sollten
- Treppenkonstruktion: Steigung, Trittsicherheit und Schallschutz nach unten prüfen; offene Holztreppen sind ästhetisch, können aber hellhörig sein.
- Wärmedämmung: Bei Dachgeschoss-Maisonetten Dämmstandard der Schrägen kontrollieren – ungedämmte Altbauten verursachen hohe Heizkosten.
- Stellplatz: In vielen saarländischen Kommunen ist bei Neubauten ein Stellplatz je Wohnung vorgeschrieben; bei Bestandsobjekten oft separat zu erwerben.
- Teilungserklärung: Klären, ob Dachterrasse oder Balkon zum Sondereigentum gehören oder ob Nutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen bestehen.
- Bodenrichtwert: Über das Portal BORIS Saarland (LVGL) können Sie prüfen, ob der Kaufpreis im marktüblichen Rahmen liegt.
Vermietung und Rendite
Maisonette-Wohnungen lassen sich im Saarland gut vermieten, sofern Lage und Verkehrsanbindung stimmen. Kaltmieten für eine Vier-Zimmer-Maisonette mit 120 m² liegen je nach Lage zwischen 9,50 und 13,00 €/m² kalt. Eine Mietpreisbremse existiert im Saarland nicht – es ist das einzige westdeutsche Bundesland ohne entsprechende Verordnung nach § 556d BGB. Vermieter können somit Neuvermietungsmieten frei vereinbaren, wobei die ortsübliche Vergleichsmiete als Orientierung dient. Die Bruttorendite bewegt sich bei soliden Bestandsobjekten zwischen 3,8 und 5,2 %, abhängig von Kaufpreis, Instandhaltungsrücklage und Hausgeld.